Gute Wohnlage Hamburg St.-Georg 2016

Februar 18th, 2016

In St. Georg häufen sich derzeit die Mieterhöhungsverlangen infolge der Herausgabe des Mietenspiegels 2015 und infolge der Veränderung des Wohnlagenverzeichnisses.

Mit der Veröffentlichung des Mietenspiegels Hamburg 2015 sind erneut deutliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmieten in den meisten Wohnbereichen in Hamburg dokumentiert. Besonders hohe Steigerungen sind ausgewiesen für Altbauten, die bis 1918 erstellt wurden. Insgesamt sind die Mieten von 2013 bis 2015 im Durchschnitt um ca. 6% gestiegen.

Lag beispielsweise der Mittelwert in normaler Wohnlage im Rasterfeld C 1 (Altbauwohnung zwischen 25 und 41 m² groß mit Bad und Sammelheizung) im Mietenspiegel 2013 bei € 9,92/m², so ist dieser Wert im Mietenspiegel 2015 gestiegen auf € 11.05/m². Im Rasterfled  C 2 (Altbauwohnung zwischen 41 und 66 m²) ist der Wert gestiegen von € 8,80/m² auf € 9,19/m ².

Bei den entsprechenden Wohnungen in guter Wohnlage (Altbau mit Bad und Sammelheizung, 25 m² bis 41 m² groß), liegt der Mittelwert jetzt bei € 11,70/m², bei den Wohnungen zwischen 41 und 66 m² liegt er bei € 10,47/m².

Es ist nicht zu erwarten, dass sich die zu erwartenden weiteren Steigerungen der Miethöhe in absehbarer Zeit auf ein niedrigeres Niveau einpendeln, die meisten Experten rechnen für die kommenden Jahre in Ballungsräumen wie Hamburg vielmehr mit stetig und auf hohem Niveau steigenden Mieten. Es besteht nach wie vor ein starker Nachfrageüberhang.

Es kommt hinzu, dass auch ein neues Wohnlagenverzeichnis erstellt wurde, in dem bislang als in normaler Wohnlage befindliche Straßenzüge (wieder) als in guter Wohnlage befindlich eingestuft wurden. Trotz der in diesem Blog (unten) ausführlich erläuterten Urteile von verschiedenen Kammern des Landgerichtes Hamburg hat die Baubehörde in Hamburg die Lageeinstufung für die Straße Koppel zwischen den Hausnummern 1 – 33 sowie 4 – 40, für die St-Georgstraße und für die Rautenbergstraße von normaler auf in guter Wohnlage befindlich eingestuft.

Begründet wird dies von der Baubehörde mit rechnerischen Werten, die auf wissenschaftlicher Grundlage erstellt worden seien und zwingend zu einer Höherstufung der genannten Straßenzüge  führen würden. Das Einstufungsverfahren für die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses ist für Laien nicht nachvollziehbar und setzt sich aus 6 Bewertungskriterien zusammen, die unterschiedlich gewichtet werden:

dem Gebietsstatus mit 0,88, der Verdichtung, die mit 0,40 bewertet wird, dem Grünflächenanteil (o,30), der ÖPNV – Anbindung (0,26), den Lärmquellen (0,14) und der Verkehrsbelastung, die mit 0,10 bewertet wird (von insgesamt 2,08 absoluten “Bewertungspunkten”, die wissenschaftlich fundiert erstellt worden seien). Der Schwerpunkt liege auf dem sogenannten Bodenrichtwert, der stark gestiegen sei und die Gewichtung des Gebietsstatus bestimme, so die Behörde.

Diese Begründung hält meiner Meinung nach einer Überprüfung anhand der vom Landgericht Hamburg aufgestellten Kriterien nicht wirklich stand. Das Landgericht misst die Frage, ob gute oder normale Wohnlage gegeben ist, zu Recht an den vom Mietenspiegel selbst genannten Beschreibungen und Kriterien.

Der Mietenspiegel 2015  beschreibt die normale Wohnlage:

“In der inneren Stadt weitgehend geschlossene, z.T. stark verdichtete Bauweisen, geringe Freiflächen und durchschnittliche Immissionsbelastung; Durchmischung mit Laden-, Büro-, Gewerbe- und Industrienutzung, teilweise auch beeinträchtigende Verkehrslagen.”

Das Landgericht hatte zu einer entsprechenden Formulierung in den vorangegangenen Mietenspiegeln zu Recht die Auffassung vertreten, das diese Beschreibung die Ist-Situation in den Straßenzügen Koppel, Rautenbergstraße und St.-Georgstraße treffe.

Die gute Wohnlage beschreibt der Mietenspiegel 2015 wie folgt:

“In der inneren Stadt bzw. in Ortskernen in der  Regel bis zu ca. 5-geschossige Bauweise mit straßenbildprägendem Grün, gepflegtes Straßenbild.”

Straßenbildprägendes Grün ist in den herauf-gestuften Straßen nicht gegeben, von gepflegtem Straßenbild kann wohl keine Rede sein. Die tatsächlichen Wohnverhältnisse haben sich zudem seit den Entscheidungen des Landgerichtes Hamburg in den Jahren 2006 und 2011 nicht zugunsten der Bewohner dieser Qurtiere verbessert, allenfalls kann eine stärkere Verkehrsbelastung und weitere Verdichtung festgestellt werden.

Daher bleibt es nach meiner Meinung bei den nach wie vor zutreffenden landgerichtlichen Entscheidungen: es ist normale Wohnlage gegeben.

Ich rate davon ab, einem vermieterseitigen Mieterhöhungsverlangen zu entsprechen, wenn dieses in den genannten Straßen (-abschnitten) mit der guten Wohnlage begründet wird und die Mieterhöhung bei Anwendung des Mietenspiegels bei normaler Wohnlage nicht begründet wäre. Hierbei wird allerdings zu bedenken sein, dass in den betroffenen Straßen (-abschnitten) bei Anwendung der Werte zur normalen Wohnlage wegen der in der Tat gegebenen Zentralität in St. Georg ein Zuschlag zum Mittelwert zu machen sein wird.

Rechtsanwalt

Manfred Alex, FAMuW

Altersdiskriminierung wegen Spätehenklausel bei Betriebsrentenn

Oktober 19th, 2015

Viele Witwen und Witwer können nach einer Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts nunmehr Hinterbliebenenversorgung auch bei Betriebsrenten geltend machen .

Das Bundesarbeitsgericht hatte sich mit folgendem Fall zu befassen:
Einem Arbeitnehmer waren Leistungen einer bertrieblichen Altersversorung zugesagt worden, einschließlich Witwenversorung.Allerdings war zusätzliche Voraussetzung für die Witwenrente, daß die Ehe vor Vollendung des 60.Lebensjahres hätte geschlossen sein müssen. Im zu entscheidenden Fall, war die Ehe erst -nach langem Zusammenleben- im 61.Lebensjahr geschlossen worden.Die Zahlung von Witwenrente wurde vom Unternehmen somit abgelehnt.

Das Bundesarbeitsgericht entschied, daß die Ablehnung der Zahlung nicht rechtens war, weil die sogenannte Spätehenklausel wegen Altersdiskriminierung unwirksam ist. Die Witwe bekam somit mit ihrer Klage recht.

Dieses Urteil hat weitreichende Folgen, weil diese Klauseln in Betriebsrentenregelungen sehr verbreitet sind.

Es ist zudem zu erwarten, daß die Gerichte auch andere Klauseln für altersdiskriminierend verwerfen und für unwirksam erklären wie zum Beispiel Altersabstandsklauseln. Diese schließen Witwenrenten aus, wenn z.B. die Witwe 20 Jahre jünger ist, als der verstorbene Betriebsrentner.

Bei abgelehnten Witwer- und Witwenrenten lohnt sich also eine Überprüfung der zugrundeliegenden Regelung.

Dorothea Goergens,Fachanwältin für Arbeitsrecht

Schönheitsreparaturen, BGH ändert Rechtsprechung

August 6th, 2015

Mit  mehreren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof seine bisherigen Entscheidungspraxis zur Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter am 18.03.2015 geändert:

Wird eine Wohnung unrenoviert überlassen und ist die Wohnung renovierungsbedürftig, so hält die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn der Vermieter dem Mieter nicht einen angemessenen Ausgleich gewährt. (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) Damit ist die Klausel, mit der die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, unwirksam, wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wird. Die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen fällt auf den Vermieter zurück. Die Änderung in der Entscheidungspraxis des BGH hatte sich seit Jahren angedeutet und zieht die Schlussfolgerungen aus einer Reihe von Vorentscheidungen.

Eine weitere Rechtsprechungsänderung (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13) wirkt sich auf die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln aus: Solche Klauseln  benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, denn sie bedeuten für den Mieter schon bei Vertragsschluss, vielfältige hypothetische Betrachtungen darüber anzustellen zu müssen, welche (Renovierungs-) Kosten in Zukunft auf ihn zukommen werden. Eine sichere Einschätzung der damit tatsächlich auf ihn zukommenden finanziellen Belastung durch den Abschluss des Mietvertrages ist dem Mieter damit nicht möglich, die Quotenabgeltungsklausel insgesamt unwirksam.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Regelungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in einer oder in mehreren Formularbestimmungen des Mietvertrages enthalten sind, wenn die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden soll (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13).

Rechtsanwalt Manfred Alex,

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietpreisbremse in Hamburg

Juli 1st, 2015

Seit heute, dem 01.07.2015, gilt in Hamburg flächendeckend die sogenannte Mietpreisbremse: Der Senat der FHH hat für einen Zeitraum von 5 Jahren die Möglichkeit eröffnet, die seit dem 01.06.2015 geltenden Vorschriften in den §§ 556 d bis 556 g BGB in Hamburg anzuwenden: Im Falle einer Neuvermietung dürfen die Mieten für Wohnraum in Hamburg in der Regel nur in einer Höhe vereinbart werden, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung liegt. Es gelten eine Reihe von Einschränkungen. Ausnahmen gelten namentlich für modernisierte Bestandswohnungen und für Neubauwohnungen. Wird eine Miete vereinbart, die um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete für die Wohnung liegt, so kann der Mieter die zuviel bezahlte Miete zurück fordern. Voraussetzung ist eine Rüge des Mieters dem Vermieter gegenüber. Die Rüge muss diejenigen Tatsachen benennen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen nur für solche Mieten, die nach Zugang dieser Rüge beim Vermieter fällig geworden sind, denn nur insofern erfolgt die Zahlung der Miete dann ohne Rechtsgrund. Zur Durchsetzung des Anspruchs kann der Mieter vom Vermieter Auskünfte verlangen.

Manfred Alex

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Manfred Alex

Zeugnisstreit bei Gericht

Juni 18th, 2015

das Bundesarbeitsgericht hat entschieden,daß für eine bessere Gesamtnote als “befriedigent” der Arbeitnehmer die volle Beweislast für die guten oder sehr guten Leistungen trifft( Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 18.11.2014- 9 AZR 584/13).

Da in vielen Branchen die Benotung mit “gut” und “sehr gut” üblich ist,gab es  aus Arbeitnehmersicht die Hoffnung , daß nur ein “sehr gut” voll bewiesen werden muß.Die wurde enttäuscht.

Was bedeutet das ?

Ein Arbeitnehmer ,der eine bessere Note als “befriedigent” erreichen will, muß seine Leistungen ggfs. für mehrere Jahre auflisten,bewerten und Zeugen oder sonstige Beweise für die Richtigkeit seiner Angaben finden.Das ist in der Praxis nahezu unmöglich.

Welche Möglichkeiten gibt es dann ?

Wenn Zwischenzeugnisse mit guten Beurteilungen vorliegen , die nicht allzu weit vor dem Beendigungsdatum datieren, ist es dem Arbeitgeber erschwert, die Leistung plötzlich  nur durchschnittlich zu bewerten.

Insbesondere bei Vorgesetztenwechsel sollte ein Zwischenzeugnis verlangt werden .Wenn Arbeitnehmer und Arbeitgeber erst einmal in Unfrieden auseinandergehen , ist ein “Nachkarten” beim Zeugnis nicht auszuschließen.

 

Wird ein Aufhebungsvertrag am Ende der Beschäftigung geschlossen, sollte zumindest die Zeugnisnote, -besser noch der ganze Zeugnistext- Teil der Vereinbarung sein.

Wenn der Arbeitgeber Interesse an der Beendigung des Arbeitsverhältnisses hat, ist eine gute Beurteilung durchsetzbar.

 

Ansonsten muß außergerichtlich verhandelt werden und ggfs. auch Klage auf Änderung erhoben werden.Zu einem solchen aufwendigen  Rechtsstreit haben viele Arbeitgeber keine Lust und geben dann nach.

Weil ein gutes Zeugnis für die berufliche Laufbahn wichtig ist, lohnt sich der Aufwand.

 

Dorothea Goergens

Fachanwältin für Arbeitsrecht

erneut mußte zuweisung zum jobcenter beendet werden

Februar 20th, 2015

nach einer langen außergerichtlichen Auseinandersetzung und einem kurzen gerichtlichen Streit hat die Freie und Hansestadt Hamburg als Arbeitgeber die Zuweisung einer Arbeitnehmerin zum Jobcenter beendet .
Jahrelang hatten die FHH und das Jobcenter sich -trotz Vorliegen ärztlicher Atteste- geweigert,zu akzeptieren,daß die Arbeitnehmerin zu einer Tätigkeit im Jobcenter,team.arbeit.hamburg, gesundheitlich nicht mehr in der Lage war.Die Belastungen durch die Konfrontation mit z.T. aggressiv auf die Entscheidungen im Jobcenter reagierenden “Kunden” waren einfach zu groß.

Offenbar bewegt sich ohne eine Klage in solchen Fällen nichts.

Dorothea Goergens
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Eine Entlastung für Unterhaltspflichtige…

Dezember 9th, 2014

…sieht die neue Düsseldorfer Tabelle (gültig ab 01.01.2015) beim Kindesunterhalt für Unterhaltspflichtige mit geringem Einkommen vor. Für alle anderen gibt es auf den ersten Blick keine Veränderungen.

Vor einigen Jahren hatten die Unterhaltssätze einen großen Sprung nach oben gemacht. Seitdem warten betreuende Elternteile gespannt auf die jeweils neue Düsseldorfer Tabelle und hoffen, dass es mehr Unterhalt für die Kinder geben wird. Aber auch die neue Tabelle sieht keine Anhebung des Kindesunterhaltes vor, stattdessen  könnte sich eine Reduzierung ergeben.

Verändert haben sich nämlich die Selbstbehalte für die Unterhaltspflichtigen. Diese dürfen gegenüber Ihren minderjährigen Kindern ab dem 01.01.2015 Euro 1.080,00 (nicht Erwerbstätige Euro 880,00) und gegenüber ihren volljährigen Kindern Euro 1.300,00 für sich behalten. Weil es dadurch weniger verteilbares Einkommen gibt, kann eine Reduzierung des Zahlbetrages anstehen. Wenn es titulierte Unterhaltsansprüche gibt, geht das aber nicht automatisch, sondern die Titel müssen geändert werden.

Beim Elternunterhalt wird der Grundselbstbehalt auf Euro 1.800,00 angehoben.

Nachzulesen bei: http://www.Düsseldorfer Tabelle 2015

Cornelia Theel 09.12.2014

Sie muss 2500 Euro Unterhalt zahlen…

November 26th, 2014

…melden einige Zeitungen in dicken Lettern über das Ergebnis einer Promi-Scheidung. Soll die Leserin / der Leser  Mitleid haben? Soll der, der den Unterhalt bekommt, ein Bösewicht sein?

Na klar, die Leserschaft soll alles über das Leben der Leinwand- und Fernseh-Idole serviert bekommen. Aber eigentlich ist es keine Schlagzeile in der Zeitung wert, wenn ein Ehegatte an den anderen nach der Scheidung Unterhalt bezahlen muss. Für einen solchen Beschluss gibt es immer einen Grund, der im Gesetz steht, nämlich:

Unterhalt wegen Kinderbetreuung

Unterhalt wegen unverschuldeter Arbeitslosigkeit

Unterhalt wegen Krankheit

Unterhalt wegen Alters

oder – wenigstens vorübergehend – den sogenannten Aufstockungsunterhalt , weil man seinen Bedarf nur teilweise selber decken kann und eventuell wegen der Ehe seine eigene berufliche Entwicklung / Karriere zurückgestellt hat .

Das ist bei näherer Betrachtung nicht besonders aufregend. Und wenn die rechtlichen Vorausetzungen vorlegen, dann sollen auch (weibliche) Promis Unterhalt zahlen müssen, so wie sie sich – wie Nicht-Promis auch – gegen unberechtigte Forderungen wehren können.

Damit das alles gut läuft, gibt es die Fachanwältinnen und Fachanwälte für Familienrecht. Zum Beispiel unter:

www.alex-goergens-theel.de

 

Das sind meine Gedanken am Morgen aus der U-Bahn.

26.11.2014 Cornelia Theel

 

 

 

Mitbestimmung des Betriebsrats und Besserstellungsverbot(1.Forts.)

November 21st, 2014

Über die für den Betriebsrat positive Entscheidung des Arbeitsgerichts Hamburg vom 28.10.2014-Aktenzeichen -9 BV 5/14- hatte ich bereits am 30.10.2014 berichtet.

Das Gericht stellt nun in seiner Begründung fest :
Die Mitbestimmung des Betriebsrats ist durch das Besserstellungsverbot nicht ausgeschlossen.Dieses richtet sich nur gegen den Arbeitgeber und ist kein Gesetz oder ähnliches sondern nur eine Auflage in einem Zuwendungsbescheid.

Das Besserstellungsverbot für außertariflich vergütete Angestellte zieht zudem bei der Vergütung nur eine Obergrenze und steht damit einer Regelung zwischen Betriebsrat und Arbeitgeber nicht entgegen.

Weiter führt das Gericht aus,daß der Beschluß der Einigungsstelle sich auch im Rahmen des Mitbestimmungstatbestands des § 87 Abs.1 Nr.10 Betriebsverfassungsgesetz gehalten hat.Der Beschluß -und damit die Betriebsvereinbarung- enthält nur abstrakte Vergütungsgruppenregelungen in Form von Stufenaufstiegen und keine konkrete Regelung zur Höhe der Vergütung.”Der Mitbestimmung steht allerdings nicht entgegen, wenn durch diese mittelbar auch die Höhe der Vergütung festgelegt wird.Eine solche Wirkung kann mit der Regelung von Entlohnungsgrundsätzen untrennbar verbunden sein.”so wörtlich in der Begründung.

Es ist zu erwarten ,daß die Arbeitgeberseite in die nächste Instanz geht.

Goergens

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Schriftform Mietvertrag

November 7th, 2014

Erneut hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Entscheidung zur Schriftform eines Mietvertrages im Gewerberaummietrecht verkündet und dabei seine bisherige Rechtsprechung noch einmal ausdrücklich bestätigt. (VII ZR 146/12, NZM 2014, 471)

Die Schriftform eines Mietvertrages ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere bezogen auf den Mietgegenstand selbst, die Höhe der geschuldeten Miete sowie auf die Dauer des Mietverhältnisses aus der von den Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Wenn der Mietvertrag den Mietgegenstand nicht hinreichend konkret bezeichnet, so ist die Schriftform also nicht gewahrt und es mangelt dann an der wirksamen Vereinbarung einer festen Laufzeit des Mietvertrages von mehr als einem Jahr. Gleiches gilt, wenn in einem Gewerbmietvertrag die Fälligkeit der Miete um 2 Wochen zugunsten des Mieters verschoben wurde. (LG Hamburg, 316 O 310/13)

Die Folge ist, das das Mietverhältnis unter Beachtung der geltenden Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

Dabei kann sich grundsätzlich jede der Vertragsparteien darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten ist.

Manfred Alex, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht