1.12.2011 von Manfred Alex.

ist auch im stark umkämpften Wohnraummietrecht eher die Ausnahme. Im einem jüngst vom Amtsgericht Hamburg Barmbek entschiedenen Fall (811 a C 79/11 vom 09.08.2011)  hatte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Der Mieter hatte die Wohnungsgröße geprüft und auch die Einordnung in die Wohnlage. Ansonsten hatte er den Angaben des Vermieters vertraut, der behauptet hatte, das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, sei in der Zeit von 1978 bis 1993 errichtet worden. Der Mieter hatte daher der Mieterhöhung zugestimmt.

Kurz danach traf er auf dem Hausflur einen älteren Mitbewohner. Dieser berichtete unter anderem darüber, das er schon seit 1977 in dem Haus wohne. Das passte nicht so Recht zur Behauptung des Vermieters, das Gebäude sei ab 1978 errichtet worden. Der Mieter prüfte anhand des Mietenspiegels und stellte fest, dass die Mieterhöhung von der Höhe her unberechtigt gewesen wäre, wenn die Wohnung nicht in das Rasterfeld L 3 des Hamburger Mietenspiegels eingeordnet würde, sondern in das zutreffende Rasterfeld K 3. Er legte “im Nachhinein Widerspruch ein” und focht anschließend seine Zustimmungserklärung noch einmal ausdrücklich an.

Auf die Feststellungsklage hin stellte das Amtsgericht zutreffend fest, das nur die Miete nach dem Rasterfeld K 3 geschuldet war und ist. Auch wenn das Wort “Anfechtung” im ersten Schreiben des Mieters nicht direkt erwähnt worden war sei sein “Widerspruch” als Anfechtung auszulegen. Auch sei durch die Vorlage des Bauabnahmescheins vom 09.08.1977 nachgewiesen, dass das Haus in eine andere als die vom Vermieter behauptete Baualtersklasse einzuordnen ist. Durch das (unzutreffende) Mieterhöhungsverlangen des Vermieters habe sich der Mieter bei Abgabe seiner Zustimmungserklärung in einem Irrtum über seine Zustimmungspflicht befunden, weswegen diese Erklärung nach § 119 BGB angefochten werden könne.  Das Gericht sah es auch als erwiesen an, das die Anfechtung rechtzeitig erfolgt war, also unverzüglich erklärt wurde.

Manfred Alex,

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30.11.2011 von Manfred Alex.

ist immer wieder eine Erwähnung wert; in den Wohnlagenverzeichnissen der FHH wurden einige Straßen immer mal wieder zu Unrecht in die “gute Wohnlage” eingeordnet.

Für die Straße Koppel im Bereich zwischen den Straßen “Gurlittstraße” und “Schmilinsystraße” hatten wir bereits im Jahre 2007  ein Urteil des Landgerichtes erstritten, nach dem dieser Bereich der Straße Koppel - entgegen dem seinerzeitigen Wohnlagenverzeichnis der FHH - nicht in die gute, sondern in die normale Wohnlage einzuordnen ist, LG Hamburg, 311 S 126/06 vom 01.06.2007,  siehe hier im Blog. Seither wurde dieser Teil der Straße Koppel auch im Wohnlagenverzeichnis der FHH als in normaler Wohnlage befindlich eingestuft.

Für die “St. Georg - Straße” haben wir dann ebenfalls ein Urteil  erstritten, weswegen nun fest steht, dass dort die “normale” und nicht die “gute” Wohnlage gegeben ist, LG Hamburg,  316 S 17/11 vom 05.04.2011, siehe hier im Blog. (Allerdings führt das Wohnlagenverzeichnis der FHH die St. Georg - Straße weiterhin als in “guter” Wohnlage befindlich. Das ist einerseits erstaunlich, andererseits falsch und findet keine Zustimmung bei dem Berufungsgericht LG Hamburg!)

Nun hatte sich - ebenfalls im Rahmen mehrerer unserer Berufungsrechtsstreitigkeiten - das Landgericht auch mit dem anderen Straßenabschnitt  der Straße Koppel - zwischen dem “Spadenteich” und der Straße “Gurlittstraße” - zu befassen.  Auch hier hatte die Vermieterseite auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geklagt unter Bezugnahme auf das Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das diesen Abschnitt der Straße “Koppel” - trotz des oben erwähnten Urteils des Landgerichtes - weiterhin als in guter Wohnlage befindlich einstufte.

Hier hat das Landgericht, Geschäftsnummer 311 S 41/11, nun am 14.11.2011 einen Beschluss  folgenden Inhalts verkündet:

“Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass sie nicht nur vor dem heutigen Termin, sondern auch in Erwartung des heutigen Ortstermins sich mit der Lage der hier einschlägigen Örtlichkeit vertraut gemacht hat und auch im Hinblick auf diesenTeil der Koppel, wie schon in früheren Jahren zu dem oberen Bereich der Koppel, die Auffasssung vertritt, dass es sich hier auch um eine normale Wohnlage und somit nicht, wie im Wohnlagenverzeichnis angegeben, eine gute Wohnlage handelt. Auf der anderen Seite weist die Kammer darauf hin, dass nach ihrer Auffassung bei Einordnung der Wohnung in die normale Wohnlage ein deutliches Überschreiten, jedenfalls was die Lage angeht, des Mittelwertes des jeweils einschlägigen Rasterfeldes gerechtfertigt sein dürfte.”

Damit steht fest, dass auch hier “normale” Wohnlage gegeben ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, das im “Regelfall” die Einstufung einer Wohnung innerhalb der normalen Wohnlag über dem Mittelwert zu erfolgen haben wird, wobei konkrete Wohnungsnachteile, also zum Beispiel Ausstattungsmängel, eine andere Beurteilung rechtfertgien können.

Ich hoffe, dass jetzt die Baubehörde der FHH etwas  schneller als bei der St. Georg - Straße reagiert und dann also die gesamte Straße “Koppel” schnellstens als in normaler Wohnlage befindlich einstuft!

Gerade wenn man sich den neuesten Mietenspiegel für Hamburg ansieht kann der Unterschiedzwischen “normaler” und “guter” Wohnlage einen großen Unterschied machen:

Bei Altbauwohnungen über 91 m² Größe beträgt der Mittelwert im Rasterfeld C4 (normale Wohnlage) € 7,46 / m², im Rasterfeld C 9 (gute Wohnlage) liegt dieser Wert bei € 9,10 / m². Bei einer 91 m² großen Wohnung macht das monatlich einen Unterschied von € 149,24 aus!

Manfred Alex, FAMuW.

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7.11.2011 von Dorothea Goergens.

im öffentlichen Dienst geht es  bei den Tarifverträgen,die dem BAT nachfolgen ,um die Mitbestimmung bei der Einordnung in die Vergütungsstufen

hierzu mehr ,wenn das nachfolgende angeklickt wird    stufen-mb.doc

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28.10.2011 von Dorothea Goergens.

Nach einem Urteil des BAG vom 20.09.2011besteht nach Erkrankung und nachfolgendem Tod im laufenden Arbeitsverhältnis kein Urlaubsabgeltungsanspruch,den die Erben geltend machen könnten.

Allerdings,wenn das Arbeitsverhältnis noch vor dem Tod  beendet wird,entsteht der Urlaubsabgeltungsanspruch.

Das ist so ähnlich makaber,wie der Wettlauf der Erben und den Begünstigten einer Lebensversicherung nach einem Todesfall.Wer da zuerst kommt,hat die Summe.

goe

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18.10.2011 von Dorothea Goergens.

verfolge ich das Thema “Beamtenstreik”.

Es geschehen noch Zeichen und Wunder ! Das Verwaltungsgericht Kassel hat am 27.07.2011 entschieden,daß verbeamtete Lehrer streiken dürfen.

Begründung:Bei nichthoheitlicher Tätigkeit verstößt ein Streikverbot gegen Verfassung und das Recht der Europäischen  Gemeinschaft.

Also , geht doch !

doro

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10.10.2011 von Dorothea Goergens.

Der europäische Gerichtshof hat entschieden,daß die Bezahlungsunterschiede im BAT je nach Alter eine Diskriminierung jüngererAngestellter  sind und damit Jüngere die Vergütung nach den Stufen für Ältere verlangen können.Wieweit rückwirkend das gehen wird ,wird demnächst das BAG entscheiden,was aber noch dauern kann.

Wer also noch nach dem BAT bezahlt wird oder bezahlt wurde,sollte auf jeden Fall etwaige Ansprüche geltend machen und ggfs.,um Verjährung (3-4 Jahre )zu vermeiden,auch zunächst einklagen oder mit seinem /ihrem Arbeitgeber einen Verjährungsverzicht vereinbaren.

Goergens-Rechtsanwältin-

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18.7.2011 von Dorothea Goergens.

bei riesigen Nebenwirkungen zertreten Sie die Packungsbeilage und schimpfen Ihren Arzt einen Apotheker

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5.7.2011 von Manfred Alex.

Pressemitteilung

Landgericht läßt Mieterhöhung in Hamburg St. Georg nicht zu

-          Eine einzelne Birke macht noch keine gute Wohnlage aus –-           

Seit das Wohnen in St. Georg immer schicker und begehrter wird steigen die Preise für Wohnungen und Neuanmietungen werden für Familien und Normalverdiener unerschwinglich. Bei bestehenden Mietverhältnissen soll der Mietenspiegel die Mieter vor krassen Erhöhungen schützen.

Um dennoch eine deutliche Mieterhöhung für Wohnungen in der Straße Koppel durchzusetzen hat ein Vermieter versucht, diese mit dem Aufstieg der Straße von einer „normalen Wohnlage“ zu einer „guten Wohnlage“ zu begründen. Das Aus für diese Argumentation hat der Mietrechtsexperte Rechtsanwalt Manfred Alex in mehreren Verfahren vor dem Landgericht Hamburg erstritten.

Das Landgericht hat in seinen Entscheidungen vom 01.06.07 (Az: 311 S 102/06 und 311 S 126/06) klargestellt, dass die Merkmale einer „guten Wohnlage“ in der Koppel nicht erfüllt seien. Eine gute Wohnlage werde geprägt durch „straßenbildprägendes Grün“, ein „gepflegtes Straßenbild“ sowie eine „ruhige Lage“ mit „starkem Grünbezug“.

 Von diesen Merkmalen fand das Landgericht keines bei seiner Ortsbesichtigung vor.

Es handele sich um eine schmale Straße mit geringem Lichteinfall und einem nur geringen Baumbestand. Gegenüber der streitgegenständlichen Wohnung befinde sich zwar eine einzelne Birke, der nächste Baum und das nächste Grün ist jedoch weit entfernt. Ein Grünbezug der Straße sei nicht vorhanden.

Die ungleichmäßige Bebauung und das Vorhandensein mehrerer leer stehender stark renovierungsbedürftiger Häuser ergäben ein uneinheitliches, teilweise ungepflegtes Straßenbild.

Die Durchmischung mit Laden- Büro und Gewerbeflächen – insbesondere das Vorhandensein von drei Autoreparatur-Werkstätten – in unmittelbarer Nähe führen zu Stauungen wegen rangierender Fahrzeuge in der engen Straße und zu einer erheblichen Geräuschbelästigung.

Die Nachteile würden durch das Ansteigen der Bodenrichtwerte und die zentrale Lage in der Nähe des Hauptbahnhofes nicht ausgeglichen.

Die mit der Einordnung der Wohnungen in eine gute Wohnlage begründeten Mieterhöhungen sind damit gestoppt und die jetzigen Mieter werden nicht zugunsten anderer zahlungskräftigerer Mieter verdrängt.

Rechtsanwalt Manfred Alex

FAMuW

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6.6.2011 von Dorothea Goergens.

Erbrecht: Keine Irrtumsanfechtung bei Erbschaftsausschlagung aus allen Berufungsgründen

Schlägt der Erbe die Erbschaft ausdrücklich mit dem Hinweis auf „alle Berufungsgründe“ aus, kann er seine Erklärung später nicht mehr wegen Irrtums anfechten.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Erben, der seine Erbausschlagung rückgängig machen wollte. Die Richter wiesen seinen entsprechenden Antrag zurück. Sie begründeten ihre Entscheidung damit, dass aus der Erklärung deutlich werde, dass dem Erben bei seiner Ausschlagung der Berufungsgrund gleichgültig gewesen sei. Die Formulierung „aus allen Berufungsgründen“ lasse erkennen, dass er auf keine - wie auch immer geartete - Beteiligung am Nachlass Wert gelegt habe. Seine Erklärung erfasse nämlich nicht nur die ihm in diesem Zeitpunkt bekannten Berufungsgründe. Vielmehr seien auch die ihm unbekannten Gründe eingeschlossen. Wolle er aber die Erbschaft in jedem Fall ausschlagen, könne für ihn ein Irrtum über den Berufungsgrund gerade keine Auswirkung auf seine Erklärung gehabt haben (OLG Hamm, I-15 W 167/10).

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