ist immer wieder eine Erwähnung wert; in den Wohnlagenverzeichnissen der FHH wurden einige Straßen immer mal wieder zu Unrecht in die „gute Wohnlage“ eingeordnet.
Für die Straße Koppel im Bereich zwischen den Straßen „Gurlittstraße“ und „Schmilinsystraße“ hatten wir bereits im Jahre 2007 ein Urteil des Landgerichtes erstritten, nach dem dieser Bereich der Straße Koppel – entgegen dem seinerzeitigen Wohnlagenverzeichnis der FHH – nicht in die gute, sondern in die normale Wohnlage einzuordnen ist, LG Hamburg, 311 S 126/06 vom 01.06.2007, siehe hier im Blog. Seither wurde dieser Teil der Straße Koppel auch im Wohnlagenverzeichnis der FHH als in normaler Wohnlage befindlich eingestuft.
Für die „St. Georg – Straße“ haben wir dann ebenfalls ein Urteil erstritten, weswegen nun fest steht, dass dort die „normale“ und nicht die „gute“ Wohnlage gegeben ist, LG Hamburg, 316 S 17/11 vom 05.04.2011, siehe hier im Blog. (Allerdings führt das Wohnlagenverzeichnis der FHH die St. Georg – Straße weiterhin als in „guter“ Wohnlage befindlich. Das ist einerseits erstaunlich, andererseits falsch und findet keine Zustimmung bei dem Berufungsgericht LG Hamburg!)
Nun hatte sich – ebenfalls im Rahmen mehrerer unserer Berufungsrechtsstreitigkeiten – das Landgericht auch mit dem anderen Straßenabschnitt der Straße Koppel – zwischen dem „Spadenteich“ und der Straße „Gurlittstraße“ – zu befassen. Auch hier hatte die Vermieterseite auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geklagt unter Bezugnahme auf das Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das diesen Abschnitt der Straße „Koppel“ – trotz des oben erwähnten Urteils des Landgerichtes – weiterhin als in guter Wohnlage befindlich einstufte.
Hier hat das Landgericht, Geschäftsnummer 311 S 41/11, nun am 14.11.2011 einen Beschluss folgenden Inhalts verkündet:
„Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass sie nicht nur vor dem heutigen Termin, sondern auch in Erwartung des heutigen Ortstermins sich mit der Lage der hier einschlägigen Örtlichkeit vertraut gemacht hat und auch im Hinblick auf diesenTeil der Koppel, wie schon in früheren Jahren zu dem oberen Bereich der Koppel, die Auffasssung vertritt, dass es sich hier auch um eine normale Wohnlage und somit nicht, wie im Wohnlagenverzeichnis angegeben, eine gute Wohnlage handelt. Auf der anderen Seite weist die Kammer darauf hin, dass nach ihrer Auffassung bei Einordnung der Wohnung in die normale Wohnlage ein deutliches Überschreiten, jedenfalls was die Lage angeht, des Mittelwertes des jeweils einschlägigen Rasterfeldes gerechtfertigt sein dürfte.“
Damit steht fest, dass auch hier „normale“ Wohnlage gegeben ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, das im „Regelfall“ die Einstufung einer Wohnung innerhalb der normalen Wohnlag über dem Mittelwert zu erfolgen haben wird, wobei konkrete Wohnungsnachteile, also zum Beispiel Ausstattungsmängel, eine andere Beurteilung rechtfertgien können.
Ich hoffe, dass jetzt die Baubehörde der FHH etwas schneller als bei der St. Georg – Straße reagiert und dann also die gesamte Straße „Koppel“ schnellstens als in normaler Wohnlage befindlich einstuft!
Gerade wenn man sich den neuesten Mietenspiegel für Hamburg ansieht kann der Unterschiedzwischen „normaler“ und „guter“ Wohnlage einen großen Unterschied machen:
Bei Altbauwohnungen über 91 m² Größe beträgt der Mittelwert im Rasterfeld C4 (normale Wohnlage) 7,46 / m², im Rasterfeld C 9 (gute Wohnlage) liegt dieser Wert bei 9,10 / m². Bei einer 91 m² großen Wohnung macht das monatlich einen Unterschied von 149,24 aus!
Manfred Alex, FAMuW.