Fast ein Running Gag: die gute Wohnlage der Straße Koppel
Es ist leider wieder notwendig, darauf hinzuweisen, dass das Wohnlagenverzeichnis der Freien und Hansestadt Hamburg die Straße Koppel zu Unrecht als in guter Wohnlage befindlich einordnet.
Ein Blick zurück: Früher gab es für den Hamburger Mietenspiegel drei Wohnlagen, nämlich die einfache Wohnlage, die normale Wohnlage und die gute Wohnlage. In der Mietenspiegel-Broschüre hatte die Hansestadt Hamburg dann eine Straßenkarte eingefügt, aus der sich ergab, was die Hansestadt unter einfache Wohnlage verstand. Dies war der Bereich der Straßen Koppel / Lange Reihe. Später wurden dann die drei Wohnlagen zu zwei Wohnlagenklassen zusammengefügt. Nunmehr gab es nur noch normale und gute Wohnlage.
Dementsprechend war dann die Straße Koppel in den Folgejahren immer normale Wohnlage gewesen. Im Wohnlagenverzeichnis 2006 wurde dann der Bereich der Straße Koppel zwischen Spadenteich und Gurlittstraße, sowie zwischen Gurlittstraße und Schmilinskystraße plötzlich zur guten Wohnlage.
Für den Bereich der Straße Koppel zwischen Schmilinskystraße und Gurlittstraße wurde dann schließlich ein Urteil erstritten (Urteil v. 01.06.2007, Az. 311 S 126/06), wonach entgegen der Einordnung in das Wohnlagenverzeichnis dieser Teil der Straße Koppel als in normaler Wohnlage befindlich eingeordnet wurde. Dem Wohnlagenverzeichnis wurde ausdrücklich widersprochen. Das Gericht wies auch darauf hin, dass auch der obere Teil der Straße Koppel zwischen Schmilinskystraße und Spadenteich (wohl) normale, und nicht gute Wohnlage wäre.
Gleichwohl führte die Freie und Hansestadt Hamburg im Wohnlagenverzeichnis auch im unteren Teil zwischen Schmilinskystraße und Gurlittstraße weiter als in guter Wohnlage befindlich. Erst nach Aufforderung wurde dies dann später korrigiert.
Ähnliches hatte sich für die St. Georgstraße ergeben. Dort hat das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 05.04.2011 (316 S 17/11) nun ebenfalls festgestellt, dass entgegen dem Wohnlagenverzeichnis nicht gute, sondern nur normale Wohnlage gegeben ist. Auch die St. Georgstraße wird gleichwohl von der Baubehörde noch immer als in guter Wohnlage befindlich im Wohnlagenverzeichnis geführt.
Schließlich gab es nun noch eine weitere Auseinandersetzung wegen des verbleibenden oberen Teils der Straße Koppel zwischen Spadenteich und Gurlittstraße. Dort hatte das Gericht in einer Reihe von Verfahren bereits mit Hinweisbeschluss vom 14.11.2011 (311 S 41/11) darauf hingewiesen: Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass es sich nicht nur vor dem heutigen Termin, sondern auch in Erwartung des heutigen Ortstermins sich mit der Lage der hier einschlägigen Örtlichkeit vertraut gemacht hat und auch im Hinblick auf diesen Teil der Koppel, wie schon in früheren Jahren zu dem oberen Bereich der Koppel, die Auffassung vertritt, dass es sich hier auch um eine normale Wohnlage und somit nicht, wie im Wohnlagenverzeichnis angegeben, eine gute Wohnlage handelt.
Gleichwohl ging der Streit weiter. Das Landgericht Hamburg hat jetzt festgestellt, dass auch dort nicht gute, sondern normale Wohnlage gegeben ist. In einem Urteil (311 S 22/11) hat die Zivilkammer ausgeführt: Ein Straßenbild prägendes Grün oder einen starken Grünbezug hat die Kammer nicht feststellen können. Im Verlauf der sehr engen Straße im Bereich der Hausnummer 14 und von dort aus nach Norden hin befinden sich nur vereinzelt kleinere Bäume, die nicht das Straßenbild prägen, sondern der Straße nur einen geringen Grünbezug verschaffen. Prägend sind die sich gegenüberliegenden mit ca. 5 Stockwerken im Verhältnis zur sehr schmalen einspurigen Straße hohen Häuserfronten, die nur vereinzelt durch etwas zurückliegende Häuser aufgelockert werden. Der durch die enge Straße bedingte geringe Lichteinfall führt dazu, dass die mit bis zu 5 Stockwerken auch für eine gute Wohnlage grundsätzlich geeignete Geschosshöhe hier bereits eine für eine gute Wohnlage zu erdrückende Dichte aufweist. Einen starken Grünbezug weist nur der Bereich unmittelbar an der Kirche am Anfang der Straße in südlicher Richtung auf. Eine Prägung verleiht das Grün allenfalls den direkt dort belegenen Wohnquartieren, nicht aber der streitgegenständlichen Wohnung (im Hause Koppel 14), aus der heraus man nahezu nur auf nah angrenzende Betonbauten sieht.
Auch ein gepflegtes Straßenbild ist in der Koppel nicht vorherrschend. Bei den anzutreffenden Häuserfronten wechseln sich einfache Neubaufassaden mit älteren z. T. ansprechend gestalteten ornamentierten Fassaden ab. Der Sanierungszustand ist unterschiedlich gut, regelmäßig aber nicht unterdurchschnittlich. Es handelt sich um eine gemischte Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken. Die Bebauungsdichte ist sehr hoch. Diese Kriterien sind durchweg charakteristisch für normale Wohnlagen.
Hiernach steht nun fest: Die gesamte Straße Koppel ist – obwohl im Wohnlagenverzeichnis 2011 der Freien und Hansestadt Hamburg noch immer etwas anderes steht – normale, und nicht gute Wohnlage!
Sehr erstaunlich ist hierzu die Haltung der Baubehörde Hamburg, die das Wohnlagenverzeichnis herausgegeben hat: Die Baubehörde war schon 2007 nach dem ersten Urteil darauf hingewiesen worden, dass der untere Teil der Koppel nicht gute, sondern normale Wohnlage sei. Gleichwohl wurde auch dieser Teil der Straße Koppel zurück weiter als in guter Wohnlage befindlich eingestuft.
Die Baubehörde wurde auch darüber informiert, dass das Landgericht die Wohnlage in der St. Georgstraße anders sieht und ausgeurteilt hat, dass auch dort normale, und nicht gute Wohnlage gegeben ist. Noch während des laufenden Verfahrens wegen des oberen Teils der Straße Koppel zwischen Spadenteich und Gurlittstraße wurde die Baubehörde dann erneut darauf hingewiesen, dass doch auch dieser Teil als in normaler Wohnlage eingestuft werden müsse. Die Baubehörde antwortete darauf, hierzu könne sie nichts sagen, schließlich sei dieser entsprechende Teil der Straße Koppel seinerzeit nicht von dem landgerichtlichen Urteil umfasst worden (was falsch ist) und man sei über neuere Entwicklungen nicht informiert.
Obwohl auch die Baubehörde nun über das neueste Urteil des Landgerichtes Hamburg informiert wurde, scheint man dort noch immer der Auffassung zu sein, dass gute Wohnlage gegeben wäre.
Diese Auffassung ist falsch. Möge die Baubehörde dies zur Kenntnis nehmen.
Manfred Alex
Rechtsanwalt