Mit mehreren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof seine bisherigen Entscheidungspraxis zur Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter am 18.03.2015 geändert:
Wird eine Wohnung unrenoviert überlassen und ist die Wohnung renovierungsbedürftig, so hält die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn der Vermieter dem Mieter nicht einen angemessenen Ausgleich gewährt. (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) Damit ist die Klausel, mit der die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, unwirksam, wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wird. Die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen fällt auf den Vermieter zurück. Die Änderung in der Entscheidungspraxis des BGH hatte sich seit Jahren angedeutet und zieht die Schlussfolgerungen aus einer Reihe von Vorentscheidungen.
Eine weitere Rechtsprechungsänderung (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13) wirkt sich auf die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln aus: Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, denn sie bedeuten für den Mieter schon bei Vertragsschluss, vielfältige hypothetische Betrachtungen darüber anzustellen zu müssen, welche (Renovierungs-) Kosten in Zukunft auf ihn zukommen werden. Eine sichere Einschätzung der damit tatsächlich auf ihn zukommenden finanziellen Belastung durch den Abschluss des Mietvertrages ist dem Mieter damit nicht möglich, die Quotenabgeltungsklausel insgesamt unwirksam.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Regelungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in einer oder in mehreren Formularbestimmungen des Mietvertrages enthalten sind, wenn die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden soll (BGH; Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13).
Rechtsanwalt Manfred Alex,
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht