In St. Georg häufen sich derzeit die Mieterhöhungsverlangen infolge der Herausgabe des Mietenspiegels 2015 und infolge der Veränderung des Wohnlagenverzeichnisses.
Mit der Veröffentlichung des Mietenspiegels Hamburg 2015 sind erneut deutliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmieten in den meisten Wohnbereichen in Hamburg dokumentiert. Besonders hohe Steigerungen sind ausgewiesen für Altbauten, die bis 1918 erstellt wurden. Insgesamt sind die Mieten von 2013 bis 2015 im Durchschnitt um ca. 6% gestiegen.
Lag beispielsweise der Mittelwert in normaler Wohnlage im Rasterfeld C 1 (Altbauwohnung zwischen 25 und 41 m² groß mit Bad und Sammelheizung) im Mietenspiegel 2013 bei € 9,92/m², so ist dieser Wert im Mietenspiegel 2015 gestiegen auf € 11.05/m². Im Rasterfled C 2 (Altbauwohnung zwischen 41 und 66 m²) ist der Wert gestiegen von € 8,80/m² auf € 9,19/m ².
Bei den entsprechenden Wohnungen in guter Wohnlage (Altbau mit Bad und Sammelheizung, 25 m² bis 41 m² groß), liegt der Mittelwert jetzt bei € 11,70/m², bei den Wohnungen zwischen 41 und 66 m² liegt er bei € 10,47/m².
Es ist nicht zu erwarten, dass sich die zu erwartenden weiteren Steigerungen der Miethöhe in absehbarer Zeit auf ein niedrigeres Niveau einpendeln, die meisten Experten rechnen für die kommenden Jahre in Ballungsräumen wie Hamburg vielmehr mit stetig und auf hohem Niveau steigenden Mieten. Es besteht nach wie vor ein starker Nachfrageüberhang.
Es kommt hinzu, dass auch ein neues Wohnlagenverzeichnis erstellt wurde, in dem bislang als in normaler Wohnlage befindliche Straßenzüge (wieder) als in guter Wohnlage befindlich eingestuft wurden. Trotz der in diesem Blog (unten) ausführlich erläuterten Urteile von verschiedenen Kammern des Landgerichtes Hamburg hat die Baubehörde in Hamburg die Lageeinstufung für die Straße Koppel zwischen den Hausnummern 1 – 33 sowie 4 – 40, für die St-Georgstraße und für die Rautenbergstraße von normaler auf in guter Wohnlage befindlich eingestuft.
Begründet wird dies von der Baubehörde mit rechnerischen Werten, die auf wissenschaftlicher Grundlage erstellt worden seien und zwingend zu einer Höherstufung der genannten Straßenzüge führen würden. Das Einstufungsverfahren für die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses ist für Laien nicht nachvollziehbar und setzt sich aus 6 Bewertungskriterien zusammen, die unterschiedlich gewichtet werden:
dem Gebietsstatus mit 0,88, der Verdichtung, die mit 0,40 bewertet wird, dem Grünflächenanteil (o,30), der ÖPNV – Anbindung (0,26), den Lärmquellen (0,14) und der Verkehrsbelastung, die mit 0,10 bewertet wird (von insgesamt 2,08 absoluten „Bewertungspunkten“, die wissenschaftlich fundiert erstellt worden seien). Der Schwerpunkt liege auf dem sogenannten Bodenrichtwert, der stark gestiegen sei und die Gewichtung des Gebietsstatus bestimme, so die Behörde.
Diese Begründung hält meiner Meinung nach einer Überprüfung anhand der vom Landgericht Hamburg aufgestellten Kriterien nicht wirklich stand. Das Landgericht misst die Frage, ob gute oder normale Wohnlage gegeben ist, zu Recht an den vom Mietenspiegel selbst genannten Beschreibungen und Kriterien.
Der Mietenspiegel 2015 beschreibt die normale Wohnlage:
„In der inneren Stadt weitgehend geschlossene, z.T. stark verdichtete Bauweisen, geringe Freiflächen und durchschnittliche Immissionsbelastung; Durchmischung mit Laden-, Büro-, Gewerbe- und Industrienutzung, teilweise auch beeinträchtigende Verkehrslagen.“
Das Landgericht hatte zu einer entsprechenden Formulierung in den vorangegangenen Mietenspiegeln zu Recht die Auffassung vertreten, das diese Beschreibung die Ist-Situation in den Straßenzügen Koppel, Rautenbergstraße und St.-Georgstraße treffe.
Die gute Wohnlage beschreibt der Mietenspiegel 2015 wie folgt:
„In der inneren Stadt bzw. in Ortskernen in der Regel bis zu ca. 5-geschossige Bauweise mit straßenbildprägendem Grün, gepflegtes Straßenbild.“
Straßenbildprägendes Grün ist in den herauf-gestuften Straßen nicht gegeben, von gepflegtem Straßenbild kann wohl keine Rede sein. Die tatsächlichen Wohnverhältnisse haben sich zudem seit den Entscheidungen des Landgerichtes Hamburg in den Jahren 2006 und 2011 nicht zugunsten der Bewohner dieser Qurtiere verbessert, allenfalls kann eine stärkere Verkehrsbelastung und weitere Verdichtung festgestellt werden.
Daher bleibt es nach meiner Meinung bei den nach wie vor zutreffenden landgerichtlichen Entscheidungen: es ist normale Wohnlage gegeben.
Ich rate davon ab, einem vermieterseitigen Mieterhöhungsverlangen zu entsprechen, wenn dieses in den genannten Straßen (-abschnitten) mit der guten Wohnlage begründet wird und die Mieterhöhung bei Anwendung des Mietenspiegels bei normaler Wohnlage nicht begründet wäre. Hierbei wird allerdings zu bedenken sein, dass in den betroffenen Straßen (-abschnitten) bei Anwendung der Werte zur normalen Wohnlage wegen der in der Tat gegebenen Zentralität in St. Georg ein Zuschlag zum Mittelwert zu machen sein wird.
Rechtsanwalt
Manfred Alex, FAMuW