In St. Georg häufen sich derzeit die Mieterhöhungsverlangen infolge der Herausgabe des Mietenspiegels 2015 und infolge der Veränderung des Wohnlagenverzeichnisses.

Mit der Veröffentlichung des Mietenspiegels Hamburg 2015 sind erneut deutliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmieten in den meisten Wohnbereichen in Hamburg dokumentiert. Besonders hohe Steigerungen sind ausgewiesen für Altbauten, die bis 1918 erstellt wurden. Insgesamt sind die Mieten von 2013 bis 2015 im Durchschnitt um ca. 6% gestiegen.

Lag beispielsweise der Mittelwert in normaler Wohnlage im Rasterfeld C 1 (Altbauwohnung zwischen 25 und 41 m² groß mit Bad und Sammelheizung) im Mietenspiegel 2013 bei € 9,92/m², so ist dieser Wert im Mietenspiegel 2015 gestiegen auf € 11.05/m². Im Rasterfled  C 2 (Altbauwohnung zwischen 41 und 66 m²) ist der Wert gestiegen von € 8,80/m² auf € 9,19/m ².

Bei den entsprechenden Wohnungen in guter Wohnlage (Altbau mit Bad und Sammelheizung, 25 m² bis 41 m² groß), liegt der Mittelwert jetzt bei € 11,70/m², bei den Wohnungen zwischen 41 und 66 m² liegt er bei € 10,47/m².

Es ist nicht zu erwarten, dass sich die zu erwartenden weiteren Steigerungen der Miethöhe in absehbarer Zeit auf ein niedrigeres Niveau einpendeln, die meisten Experten rechnen für die kommenden Jahre in Ballungsräumen wie Hamburg vielmehr mit stetig und auf hohem Niveau steigenden Mieten. Es besteht nach wie vor ein starker Nachfrageüberhang.

Es kommt hinzu, dass auch ein neues Wohnlagenverzeichnis erstellt wurde, in dem bislang als in normaler Wohnlage befindliche Straßenzüge (wieder) als in guter Wohnlage befindlich eingestuft wurden. Trotz der in diesem Blog (unten) ausführlich erläuterten Urteile von verschiedenen Kammern des Landgerichtes Hamburg hat die Baubehörde in Hamburg die Lageeinstufung für die Straße Koppel zwischen den Hausnummern 1 – 33 sowie 4 – 40, für die St-Georgstraße und für die Rautenbergstraße von normaler auf in guter Wohnlage befindlich eingestuft.

Begründet wird dies von der Baubehörde mit rechnerischen Werten, die auf wissenschaftlicher Grundlage erstellt worden seien und zwingend zu einer Höherstufung der genannten Straßenzüge  führen würden. Das Einstufungsverfahren für die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses ist für Laien nicht nachvollziehbar und setzt sich aus 6 Bewertungskriterien zusammen, die unterschiedlich gewichtet werden:

dem Gebietsstatus mit 0,88, der Verdichtung, die mit 0,40 bewertet wird, dem Grünflächenanteil (o,30), der ÖPNV – Anbindung (0,26), den Lärmquellen (0,14) und der Verkehrsbelastung, die mit 0,10 bewertet wird (von insgesamt 2,08 absoluten „Bewertungspunkten“, die wissenschaftlich fundiert erstellt worden seien). Der Schwerpunkt liege auf dem sogenannten Bodenrichtwert, der stark gestiegen sei und die Gewichtung des Gebietsstatus bestimme, so die Behörde.

Diese Begründung hält meiner Meinung nach einer Überprüfung anhand der vom Landgericht Hamburg aufgestellten Kriterien nicht wirklich stand. Das Landgericht misst die Frage, ob gute oder normale Wohnlage gegeben ist, zu Recht an den vom Mietenspiegel selbst genannten Beschreibungen und Kriterien.

Der Mietenspiegel 2015  beschreibt die normale Wohnlage:

„In der inneren Stadt weitgehend geschlossene, z.T. stark verdichtete Bauweisen, geringe Freiflächen und durchschnittliche Immissionsbelastung; Durchmischung mit Laden-, Büro-, Gewerbe- und Industrienutzung, teilweise auch beeinträchtigende Verkehrslagen.“

Das Landgericht hatte zu einer entsprechenden Formulierung in den vorangegangenen Mietenspiegeln zu Recht die Auffassung vertreten, das diese Beschreibung die Ist-Situation in den Straßenzügen Koppel, Rautenbergstraße und St.-Georgstraße treffe.

Die gute Wohnlage beschreibt der Mietenspiegel 2015 wie folgt:

„In der inneren Stadt bzw. in Ortskernen in der  Regel bis zu ca. 5-geschossige Bauweise mit straßenbildprägendem Grün, gepflegtes Straßenbild.“

Straßenbildprägendes Grün ist in den herauf-gestuften Straßen nicht gegeben, von gepflegtem Straßenbild kann wohl keine Rede sein. Die tatsächlichen Wohnverhältnisse haben sich zudem seit den Entscheidungen des Landgerichtes Hamburg in den Jahren 2006 und 2011 nicht zugunsten der Bewohner dieser Qurtiere verbessert, allenfalls kann eine stärkere Verkehrsbelastung und weitere Verdichtung festgestellt werden.

Daher bleibt es nach meiner Meinung bei den nach wie vor zutreffenden landgerichtlichen Entscheidungen: es ist normale Wohnlage gegeben.

Ich rate davon ab, einem vermieterseitigen Mieterhöhungsverlangen zu entsprechen, wenn dieses in den genannten Straßen (-abschnitten) mit der guten Wohnlage begründet wird und die Mieterhöhung bei Anwendung des Mietenspiegels bei normaler Wohnlage nicht begründet wäre. Hierbei wird allerdings zu bedenken sein, dass in den betroffenen Straßen (-abschnitten) bei Anwendung der Werte zur normalen Wohnlage wegen der in der Tat gegebenen Zentralität in St. Georg ein Zuschlag zum Mittelwert zu machen sein wird.

Rechtsanwalt

Manfred Alex, FAMuW

Seit heute, dem 01.07.2015, gilt in Hamburg flächendeckend die sogenannte Mietpreisbremse: Der Senat der FHH hat für einen Zeitraum von 5 Jahren die Möglichkeit eröffnet, die seit dem 01.06.2015 geltenden Vorschriften in den §§ 556 d bis 556 g BGB in Hamburg anzuwenden: Im Falle einer Neuvermietung dürfen die Mieten für Wohnraum in Hamburg in der Regel nur in einer Höhe vereinbart werden, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung liegt. Es gelten eine Reihe von Einschränkungen. Ausnahmen gelten namentlich für modernisierte Bestandswohnungen und für Neubauwohnungen. Wird eine Miete vereinbart, die um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete für die Wohnung liegt, so kann der Mieter die zuviel bezahlte Miete zurück fordern. Voraussetzung ist eine Rüge des Mieters dem Vermieter gegenüber. Die Rüge muss diejenigen Tatsachen benennen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen nur für solche Mieten, die nach Zugang dieser Rüge beim Vermieter fällig geworden sind, denn nur insofern erfolgt die Zahlung der Miete dann ohne Rechtsgrund. Zur Durchsetzung des Anspruchs kann der Mieter vom Vermieter Auskünfte verlangen.

Manfred Alex

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Manfred Alex

ist auch im stark umkämpften Wohnraummietrecht eher die Ausnahme. Im einem jüngst vom Amtsgericht Hamburg Barmbek entschiedenen Fall (811 a C 79/11 vom 09.08.2011)  hatte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Der Mieter hatte die Wohnungsgröße geprüft und auch die Einordnung in die Wohnlage. Ansonsten hatte er den Angaben des Vermieters vertraut, der behauptet hatte, das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, sei in der Zeit von 1978 bis 1993 errichtet worden. Der Mieter hatte daher der Mieterhöhung zugestimmt.

Kurz danach traf er auf dem Hausflur einen älteren Mitbewohner. Dieser berichtete unter anderem darüber, das er schon seit 1977 in dem Haus wohne. Das passte nicht so Recht zur Behauptung des Vermieters, das Gebäude sei ab 1978 errichtet worden. Der Mieter prüfte anhand des Mietenspiegels und stellte fest, dass die Mieterhöhung von der Höhe her unberechtigt gewesen wäre, wenn die Wohnung nicht in das Rasterfeld L 3 des Hamburger Mietenspiegels eingeordnet würde, sondern in das zutreffende Rasterfeld K 3. Er legte „im Nachhinein Widerspruch ein“ und focht anschließend seine Zustimmungserklärung noch einmal ausdrücklich an.

Auf die Feststellungsklage hin stellte das Amtsgericht zutreffend fest, das nur die Miete nach dem Rasterfeld K 3 geschuldet war und ist. Auch wenn das Wort „Anfechtung“ im ersten Schreiben des Mieters nicht direkt erwähnt worden war sei sein „Widerspruch“ als Anfechtung auszulegen. Auch sei durch die Vorlage des Bauabnahmescheins vom 09.08.1977 nachgewiesen, dass das Haus in eine andere als die vom Vermieter behauptete Baualtersklasse einzuordnen ist. Durch das (unzutreffende) Mieterhöhungsverlangen des Vermieters habe sich der Mieter bei Abgabe seiner Zustimmungserklärung in einem Irrtum über seine Zustimmungspflicht befunden, weswegen diese Erklärung nach § 119 BGB angefochten werden könne.  Das Gericht sah es auch als erwiesen an, das die Anfechtung rechtzeitig erfolgt war, also unverzüglich erklärt wurde.

Manfred Alex,

ist immer wieder eine Erwähnung wert; in den Wohnlagenverzeichnissen der FHH wurden einige Straßen immer mal wieder zu Unrecht in die „gute Wohnlage“ eingeordnet.

Für die Straße Koppel im Bereich zwischen den Straßen „Gurlittstraße“ und „Schmilinsystraße“ hatten wir bereits im Jahre 2007  ein Urteil des Landgerichtes erstritten, nach dem dieser Bereich der Straße Koppel – entgegen dem seinerzeitigen Wohnlagenverzeichnis der FHH – nicht in die gute, sondern in die normale Wohnlage einzuordnen ist, LG Hamburg, 311 S 126/06 vom 01.06.2007,  siehe hier im Blog. Seither wurde dieser Teil der Straße Koppel auch im Wohnlagenverzeichnis der FHH als in normaler Wohnlage befindlich eingestuft.

Für die „St. Georg – Straße“ haben wir dann ebenfalls ein Urteil  erstritten, weswegen nun fest steht, dass dort die „normale“ und nicht die „gute“ Wohnlage gegeben ist, LG Hamburg,  316 S 17/11 vom 05.04.2011, siehe hier im Blog. (Allerdings führt das Wohnlagenverzeichnis der FHH die St. Georg – Straße weiterhin als in „guter“ Wohnlage befindlich. Das ist einerseits erstaunlich, andererseits falsch und findet keine Zustimmung bei dem Berufungsgericht LG Hamburg!)

Nun hatte sich – ebenfalls im Rahmen mehrerer unserer Berufungsrechtsstreitigkeiten – das Landgericht auch mit dem anderen Straßenabschnitt  der Straße Koppel – zwischen dem „Spadenteich“ und der Straße „Gurlittstraße“ – zu befassen.  Auch hier hatte die Vermieterseite auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geklagt unter Bezugnahme auf das Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das diesen Abschnitt der Straße „Koppel“ – trotz des oben erwähnten Urteils des Landgerichtes – weiterhin als in guter Wohnlage befindlich einstufte.

Hier hat das Landgericht, Geschäftsnummer 311 S 41/11, nun am 14.11.2011 einen Beschluss  folgenden Inhalts verkündet:

„Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass sie nicht nur vor dem heutigen Termin, sondern auch in Erwartung des heutigen Ortstermins sich mit der Lage der hier einschlägigen Örtlichkeit vertraut gemacht hat und auch im Hinblick auf diesenTeil der Koppel, wie schon in früheren Jahren zu dem oberen Bereich der Koppel, die Auffasssung vertritt, dass es sich hier auch um eine normale Wohnlage und somit nicht, wie im Wohnlagenverzeichnis angegeben, eine gute Wohnlage handelt. Auf der anderen Seite weist die Kammer darauf hin, dass nach ihrer Auffassung bei Einordnung der Wohnung in die normale Wohnlage ein deutliches Überschreiten, jedenfalls was die Lage angeht, des Mittelwertes des jeweils einschlägigen Rasterfeldes gerechtfertigt sein dürfte.“

Damit steht fest, dass auch hier „normale“ Wohnlage gegeben ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, das im „Regelfall“ die Einstufung einer Wohnung innerhalb der normalen Wohnlag über dem Mittelwert zu erfolgen haben wird, wobei konkrete Wohnungsnachteile, also zum Beispiel Ausstattungsmängel, eine andere Beurteilung rechtfertgien können.

Ich hoffe, dass jetzt die Baubehörde der FHH etwas  schneller als bei der St. Georg – Straße reagiert und dann also die gesamte Straße „Koppel“ schnellstens als in normaler Wohnlage befindlich einstuft!

Gerade wenn man sich den neuesten Mietenspiegel für Hamburg ansieht kann der Unterschiedzwischen „normaler“ und „guter“ Wohnlage einen großen Unterschied machen:

Bei Altbauwohnungen über 91 m² Größe beträgt der Mittelwert im Rasterfeld C4 (normale Wohnlage) € 7,46 / m², im Rasterfeld C 9 (gute Wohnlage) liegt dieser Wert bei € 9,10 / m². Bei einer 91 m² großen Wohnung macht das monatlich einen Unterschied von € 149,24 aus!

Manfred Alex, FAMuW.

Pressemitteilung

Landgericht läßt Mieterhöhung in Hamburg St. Georg nicht zu

–          Eine einzelne Birke macht noch keine gute Wohnlage aus ––           

Seit das Wohnen in St. Georg immer schicker und begehrter wird steigen die Preise für Wohnungen und Neuanmietungen werden für Familien und Normalverdiener unerschwinglich. Bei bestehenden Mietverhältnissen soll der Mietenspiegel die Mieter vor krassen Erhöhungen schützen.

Um dennoch eine deutliche Mieterhöhung für Wohnungen in der Straße Koppel durchzusetzen hat ein Vermieter versucht, diese mit dem Aufstieg der Straße von einer „normalen Wohnlage“ zu einer „guten Wohnlage“ zu begründen. Das Aus für diese Argumentation hat der Mietrechtsexperte Rechtsanwalt Manfred Alex in mehreren Verfahren vor dem Landgericht Hamburg erstritten.

Das Landgericht hat in seinen Entscheidungen vom 01.06.07 (Az: 311 S 102/06 und 311 S 126/06) klargestellt, dass die Merkmale einer „guten Wohnlage“ in der Koppel nicht erfüllt seien. Eine gute Wohnlage werde geprägt durch „straßenbildprägendes Grün“, ein „gepflegtes Straßenbild“ sowie eine „ruhige Lage“ mit „starkem Grünbezug“.

 Von diesen Merkmalen fand das Landgericht keines bei seiner Ortsbesichtigung vor.

Es handele sich um eine schmale Straße mit geringem Lichteinfall und einem nur geringen Baumbestand. Gegenüber der streitgegenständlichen Wohnung befinde sich zwar eine einzelne Birke, der nächste Baum und das nächste Grün ist jedoch weit entfernt. Ein Grünbezug der Straße sei nicht vorhanden.

Die ungleichmäßige Bebauung und das Vorhandensein mehrerer leer stehender stark renovierungsbedürftiger Häuser ergäben ein uneinheitliches, teilweise ungepflegtes Straßenbild.

Die Durchmischung mit Laden- Büro und Gewerbeflächen – insbesondere das Vorhandensein von drei Autoreparatur-Werkstätten – in unmittelbarer Nähe führen zu Stauungen wegen rangierender Fahrzeuge in der engen Straße und zu einer erheblichen Geräuschbelästigung.

Die Nachteile würden durch das Ansteigen der Bodenrichtwerte und die zentrale Lage in der Nähe des Hauptbahnhofes nicht ausgeglichen.

Die mit der Einordnung der Wohnungen in eine gute Wohnlage begründeten Mieterhöhungen sind damit gestoppt und die jetzigen Mieter werden nicht zugunsten anderer zahlungskräftigerer Mieter verdrängt.

Rechtsanwalt Manfred Alex

FAMuW